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如何设计规划生态度假型养生养老项目及运营模式?
作者:   来源: 迈点  2018-01-02
  “老龄化”产业的前景极其广阔,但是如何通过更好的“规划设计”方式来达成投资收益呢?
  背景解析:
  中国地大物博早有定论,但随着国家不断发展,曾经的地广人稀已经一去不复返了,中国老龄化已经成为现在和未来重大的国民民生问题,也是中国五千年传统文化传承提倡的尊老敬老之“孝道”文化;党中央领导13年就提出“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”让大爱充实社会,在中国老龄化的趋势不断加速情况下,为促进老龄化养生养老产业的快速发展,根据全国人口普查12年主要数据显示,我国总人口为13.4亿人,其中60岁及以上人口占比已经达到13.29%。如此潜力巨大的老龄产业,城市老年人口中,有42.9%的人拥有储蓄存款。老年人收入不断提高,老年产业发展空间广阔老龄人群消费潜力巨大,退休金一项到2010年,就将增加到8383亿元;退休金到2020年为28145亿元;退休金到2030年,73219亿元,2012年老年人消费超过1.6万亿元。
  所以我国养生养老服务业面临巨大缺口:“十二五”期间我国第一次有大批人口进入老年,养老机构、老年医院、老年住宅、老年服务体系,都面临考验。截至2012年底,全国各类养老机构有88060个,床位只有2066.2万张,中国养老机构的床位缺口至少达到900万张,而国家在相关政策对每一张床位的补贴也是很多的。而我国养老产业结构是极不合理的,目前我国老龄产业仍然主要以生活照料为主,因功能泛化的老龄服务业,十分缺乏以护理看护和社会化服务为重心的老年服务业。不难看出未来的“老龄化”产业的前景是极其广阔的,但是我们如何通过更好的“规划设计”方式来达成投资收益及响应国家号召的中华民族伟大文化复兴之路呢?这就需要系统化、标准化、规范化、智慧化来达成企业与国家的共同目标!
  
  一、如何选址
  
  根据我国地貌及各省份气候环境的差异,总结度假型养生养老项目有三大选址条件:一是气候条件,主要包括避暑气候、避寒气候、生态气候三大类;二是外部条件,主要包括区域的交通、经济状况、主导产业三大项;三是养生条件,要素关键有两个,自然和文化。根据以上条件,我国的度假型养生养选址地理环境定位可以分为以下5大类:
  A、避暑类:主要针对长江沿岸各个“火炉”的避暑需求而圈定的度假型养老区域。自西向东主要包括以成都为重点市场的青城山板块、以重庆为重点市场的黔北板块、以长沙为重点市场的湘西板块、以武汉为重点市场的鄂西板块、以南昌为重点市场的庐山板块、以南京为重点市场的皖南板块。
  B、避寒类:显而易见我国北方区域又属东北区域的避寒需求进而圈定的度假型养老区域,主要指的是海南海岸线区域。
  C、生态类:具有自然良好条件微气候的区域,西南区域主要有云南和黔西区域。云南的昆明、普洱、大理、曲靖都是养生养老的绝佳好地方,和云南毗邻的黔西区域如黔西南和安顺也比较适合发展度假型养生养老项目。
  D、城郊类:城郊主要指的是那些没有工业污染,生态湿地、绿化植被较好特别适合养生养老的城市郊区,这些都是能够达成长短期投资收益的最好位置,国家最新评定的中国十大养老城市有成都、昆明、上海、大连、海口、苏州、青岛、烟台、珠海、厦门。这些城市有优良的医疗服务配套和区域生态环境,这样的郊区尤其适合打造度假型养老项目,原因很简单,城市GDP经济好,人均收入稳定,市民相对有一定闲钱,更为重要的是交通便利,80后年轻人有一定时间陪伴父母,从旅游度假方面上来说,周末或闲暇时间,一家人自驾游也是未来旅游方式的重要方式,如果城市周边有成熟的AAAA级景区那将是让人垂涎羡慕的地理位置,例如:峨眉山市旁边的世界级文化圣地峨眉山景区。
  E、康疗类:我国有些城市在气候条件或外部硬件方面尽管稍弱,但同样可以依托得天独厚的温泉自然环境资源、道教文化等特色养生环境资源发展度假型养生养老项目,例如:山东沿海城市、广西巴马等。
  备注:以上几大类别投资选址路线有的适合长远的战略投资,有的不是特别适合短期投资就能够看见较大收益的地方,所以选择好地理位置很重要,资金实力也是尤为重要的,大部分不成熟景区或依托自然环境进而花重金打造的度假景区养生养老项目,投资中就是一个不断投资烧钱的过程,在短期时间是很难看见较大收益的,甚至是没有任何收益,唯有的是就是不断投资。所以在前期设计规划方面量身定制的同时应该多听取专业人士的建议,进而达成投资收益两不误。
  
  二、设计规划要点
  
  我们在做项目设计规划的时候应客观合理的设计规划,应要决定项目的发展方向、规模和功能。要充分发挥数据式设计规划的理念和实践的引领作用,现在全国最著名的十大养生养老项目有“梵天净土,碧水意境,贵州梵净山养生度假社区、道家经典,养生水城,山东庆云宫养生度假区、礼佛养生,善养之家,湖北石门弥陀村文化养老社区、生态颐城,养生福地,新疆乌鲁木齐国际养老综合体、净山净水,青出于蓝,青岛水岸原乡山地养生小镇、美丽田园,山水家园,东盟山水田园养生社区、大河小城,田园小镇,黄河湾国际养生庄园、花香水岸,休闲胜地,贵州遵义休闲养生农庄、贝叶福地,养生水城,西双版纳拜兰水城养老养生社区、花香水岸,休闲胜地,浙江长兴图影养生主题生活城”等,这些无论是投资规模上及项目配套规划上都属我们在投资上可借鉴学习的榜样,通过这些较为成功的案例,我们可总结为以下几个要点:
  1、核心本质:度假型养生养老是以生态资源为基础、以养生养老为根本、以休闲度假配套功能为主导、以综合开发为策略、以旅游地产产品为核心、以高品质服务为保障的养生养老于一体的大型综合体项目。没有品质的旅游产品犹如虚有其表没有内涵,看上去面积很大,那只是一个庞大的巨无霸空壳子而已。产品设计可以差异化、多元化、特色化、主体化等。
  2、刚性结构:度假和养生养老两个结构板块既相互独立,又彼此交融。度假型养生养老项目把传统型养老社区的休闲板块进行了专业化系统升级,使其不但成为养老板块的必要配套,而且成为可以独立运营的盈利模块,成为养老社区和外界沟通的最主要路径,成为保证养老社区活力的源泉。简而言之该项目的投资既要有“情怀”更要有传统文化的灵魂,但必须达成“吃住玩”的配套项目来支撑收益,所谓:付出必须有回报,投资与收益应分为阶段性完成战略目标。
  3、核心主题:度假型养生养老有三个鲜明的主题,即:养生、养老、养心。高端消费群体更需要一个相对高端的养生和养心平台来与之相配。养生就是度假板块,包括膳食养生、运动养生、中药养生、住宿环境等,养心指的是满足高端消费群的精神需求,例如:宗教、国学、地域民族文化特色等。
  4、核心配套:养老专项配套主要指五心——居住中心、服务管理中心、健康护理中心、文化教育中心如老年大学等、商业娱乐中心;面对中高端游客的度假配套主要指会所集群——主题会所区、主题娱乐区、主题会议区、主题疗养区;面对大众的旅游配套主要指主题景观区、特色购物街区;面对家庭型的休闲配套主要指家庭休闲庄园、家庭农庄和科普教育等。
  5、核心产品:任何企业都应有其核心产品,产品要有高品质才有核心竞争力,简而言之要给有需求的消费者一个充足消费的理由,养生养老产品基本分为五大类别;一是养老公寓,二是度假住宅,三是休闲街区,四是产权酒店,五是养疗会所,这五大类产品的核心要点是,相互之间的资源配置配套应成为支撑收益的对等量,什么是资源配置配套的对等量;即经营产品彼此的容量,例如:餐饮容量是800人,相应的会议室、住宿配套应“等量”配套,通过完整的等量配套进而形成完整的消费链条,这就是为什么综合配套项目与单一配套项目市场竞争力及目标消费群体不一样的重要原因。因篇幅关系,这五大类产品这里不一一阐述。
  6、关键导入:随着时代计划快速发展的进程,企业不仅仅是文化的导入,养生养老应有金融产品的导入、智能化技术导入、环保技术导入、健康产业链导入、会员模式导入的同时,我们还应导入全新的观念。即,产品+互联网+大数据+智慧化服务的全新模式,养生养老是一件百年大计的国民大事,我们不仅仅是做的百年产业,而更多的是一种五千年的文化传承,这是对企业发展及福泽子孙千秋万代的大善之举。
  
  三、度假型养生养老的开发运营
  
  1、产业整合:其实现代化做得好的的企业都在干一件事情,那就是整合,整合资源,整合跨界联盟,原因很简单,不仅仅是抱团取暖。而是通过“整合”让自己由弱小变得更加强大,养生养老项目可以通过度假+养老+地产+金融度假型养老的整合应比传统养老模式更有优势,不仅仅是做养老地产、养老事业,更多是在做以养老产业为基础的产业集群。主要呈现在四个方面:把传统的养老休闲配套做成面对更广泛消费者的度假产业;把传统的养老社区做成集健康产业基地、文化创意产业基地、国际教育产业基地、高端养生康疗产业基地的产业集群;把传统养老社区做成面对中高端消费群的精品主题地产;针对养老社区的购物街区,通过金融等产品的导入,做成更有活力的局部精品商圈、休闲度假圣地。应彻彻底底体现生态、湿地集休闲度假的健康产业园集群。
  2、运营要点:会员制是其中一个有效的销售模式,但传统养老社区的会员制局限性太强,没有宽度,不能够横向发展,而度假型养老通过产业化的运营,消费群体更加广泛,目标群体触角更长,通过整合产业优势+多元化产品的会员制优势及影响力和吸引力更大。
  养生养老度假型的运营手法是属于多样化的地产类型。对于项目多元型开发模式,我们可通过长期的养老地产和度假公寓相结合的方式,实现长线和短线的收益。对于综合型开发的项目而言,可以建立4种销售模式,通过四种销售目标路径让会员销售空间更加广阔,一是针对老年人的养老地产,二是针对家庭型的度假公寓,三是针对老年人和家庭型通用的度假别墅,四是针对观光型的风情商业客栈或产权酒店,因这样客户目标群体不再单一,就完全最终通过多途径运营,提高收益率,降低运营风险的同时进而达成长期和短期的收益目标。
  
  四、市场营销战略
  
  企业产品品质与市场营销犹如一对血脉相连的双胞胎,再好的营销工作,如果没有过硬的品质产品就是属于“耍流氓”的行为,营销工作的延伸都是无处不在的,即内外营销,对外的营销推广如果只是形式或喊口号而已,那就是彻彻底底的忽悠,殊不知现在市场明朗化的今天,忽悠是根本不长久的,失败的根本结果不用预测,因一开始就注定了失败。唯有通过以下关系相互支撑来达成真正营销的目的。
  1、营销战略目标:通过营销战略目标向市场转化过程中就必须要关注“客户需求的确定、市场机会的分析,自身优势的分析、自身劣势的反思、市场竞争因素的考虑、可能存在的问题预测、团队的培养和提升等综合因素,最终确定出增长型、防御型、扭转型、综合型的市场营销战略,作为指导企业将既定战略向市场转化的方向和准则。排名我国养生养老度假型产业园一二名的营销重点是通过明确的市场定位,针对性地制订营销计划,确立园区主题形象,加强对拟定的重点目标市场的宣传和营销,为开拓新的市场和开发新的产品,准备和积累高品质的市场基础。从市场定位、产品设计、价格策略、渠道构建、促销行动、品牌创建、企业形象识别、广告宣传、公共关系9个方面来研究园区总体市场营销战略。同时我们在运营管理上还应注意以下8个方面。
  1)确立并统一营销的品牌形象与宣传口号;
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  2)重视生态产业园区知名度和影响力的扩大;
  3)重视和加强市场研究;
  4)改善机制,平衡整体营销与园区单独开展营销的积极性;
  5)为增强营销活动的有效性,需要加强对其监督、评估与调整;
  6)重视来自行业内第.手市场资料的分析、管理与共享;
  7)增强从业人员对游客全方位的人性化服务意识的加强;
  8)增强旅游营销队伍的专业化水准。
  2、营销策略多元化:养生养老度假型项目本身最大的资源就是绿色生态,所以就要实施绿色营销策略。二是要引入工业品牌营销策略,品牌营销策略的实施力度要加强,有效利用互联网媒体渠道达成快速推广的战略目的,借用工业招商引资做法,千方百计增加投入,以此达成资本运作的投资策略,不仅仅是学会分钱分享未来成果的目的,而是通过资本运作解决了在不断投入上的巨额资金链需求的问题,强有力的资金链保障是解决一切问题的关键因素,可以用工业化理念指导现代服务业发展。我们要用商品经济理念,即市场经济观念;再就是规模经济理念,树立分工协作的观念;注重科技创新的理念,牢固树立科学技术是第一生产力的意识;企业发展离不开以人为本的理念在结合组织化理念与项目战略理念等,注重招商引资,增加资本,谋后发优势。例如品牌经营理念,标准化生产理念,资本经营理念等。三是建立营销执行系统,例如服务营销,服务营销是通过客户体验在团队服务过程中产生出来的最好营销之一,即口碑营销,再结合形象营销,企业团队要有形象整体价值观,即每一个人都是企业的产品或品牌形象代言人,加上内外的整体营销政策以此达成以市场管理关系为出发点的关系营销,通过建章立制对顾客进行主动管理。
  总结:任何项目的实施离不开相关专业的人才,筹建或筹备的第一步是找好能够协助完成该项目的专业人才(负责人),我们可通过招聘及多种途径来达成人才团队的建设,例如:通过同培训学校合作,开办旅游、餐饮、茶艺、健康养生等学习实践班:企业自设岗位培训机构,从业人员持证上岗;制定引进人才、留住人才的相关政策机制,加强培训提高带动整体员工的素质等。
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