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太阳城"有门道"?你所不知道的养老地产
作者:   来源: 搜狐  2018-06-28

  目前,包括远洋、万科、保利、绿城等在内的众多房企涉足养老地产。庞大的老年人居住市场,等着广大开发商去照护、开发。养老地产开发的核心战略问题,在于适老化设计、养老配套服务、运作模式和成本精心测算、有弹性的土地开发控制模式、在成本及溢价平衡间选择物业组合。
  有报告显示,养老地产商业模式包括销售模式、租赁模式以及会员卡模式。选择哪种模式取决于目标客户及其服务需求、资金回报期限要求等。那么,除了这几种养老地产惯用模式,是否还有商业模式的混搭、综合及变种呢?
 
  一、养老地产顶级标杆“太阳城”:精准定位、销售快速回款反哺持有运营
 
  1.太阳城开发模式九大特征
  (1)属于住宅开发性质;
  (2)依靠销售回款盈利;
  (3)限定55岁以上的老人才能入住;
  (4)专为健康活跃老人提供会所和户外运动设施;
  (5)没有医疗、护理等配套服务,主要依赖社区所在城镇提供的大市政配套,社区内没有建设相应设施;
  (6)一般都位于郊区区位,占地大、容积率低,建筑形态多为单层、独栋或双拼,精装修标准、拎包入住;
  (7)房价便宜,“苹果谷太阳城”在洛杉矶东北方向120公里左右,其房价是洛杉矶市内的1/3 左右,对老年购房群体很有诱惑力;
  (8)附近一般都配有专为社区服务的商业中心;
  (9)兼有旅游度假功能,目标客户同时有常住客户,也有旅游度 假客户。如凤凰城“太阳城”,每年居住的总人数在44000左右,其中28000人是常住客户,而16000人是旅游度假客户;凤凰城东南方向的“牧场太阳城”,也具有鲜明的“候鸟型”度假特征。
  2.“太阳城”开发模式的优点
  (1)住宅立项,依靠销售迅速回款;
  (2)客户定位精准,以健康活跃老人为主要客群,为其进行产品定位,满足其特殊的生活、交往、活动等的需求;
  (3)不设医疗、护理等配套设施,降低了前期投入成本,提高了资金使用效率,降低了开发风险;
  (4)在市场和产业链日趋成熟时,可与分时度假管理公司紧密合作, 在项目开始时便实现订单生产。
  3.借鉴应注意:因地制宜,扬长避短
  (1)国地少人多的国情,不适合大量兴建低密度、单层的单体建筑,应以多层或小高层的单体形态为主;
  (2)中国的公共医疗资源匮乏,如社区内不能提供一定的医疗、护理配套、市政配套的公共资源又跟不上,就会影响老人的入住选择。中国的老人和子女,选择老年住区最为关系的,还是所在社区能否提供及时、持续的医疗、护理条件。
 
  二、持续照料退休社区:据年龄段与健康程度分类照顾,服务资源按需配比
 
  1.老人按年龄段和健康活跃度分3类
  持续照料退休社区一般将老人按其健康活跃或需要照料的程度,分为以下三类:
  (1)完全可以自理的健康活跃老人,一般在55岁~65岁之间;
  (2)需要半护理的老人,一般在65岁~75岁之间,可以部分自理,或在医院医治后可以回家康复理疗的老人;
  (3)全护理老人,一般在75 岁以上,行动不便或患有老年痴呆症的老人,需要24 小时看护和照料的老人。持续照料退休社区的概念就是,在一个综合社区中,为上述三类老人都能提供相应的居住产品,以满足老人在不同生理年龄阶段,对居住和配套服务的要求,老人不需要搬家就可以在社区中完成人生三分之一的幸福旅程。
  2.持续型照料的9大特征
  (1)至少同时满足三类老人的居住需求,并配备了相应的服务设施;
  (2)产品类型,按三类老人的基本特征,有所区别;
  (3)一般三类产品的配比为12:2:1;
  (4)附近紧邻医院资源,社区内设有医疗室,每层设置秘书站(护理站);
  (5)设老人专属食堂,给老人提供营养配餐;
  (6)不设大会所,但化整为零,为老人提供丰富的活动设施;
  (7)在经营模式收取入门费+年费。只提供租赁权和服务享受权,不提供房屋产权。
  ①入门费(或押金) 按房间大小,入门费从20万~100万美元不等。
  ②年费(或月费)。健康活跃老人,3000美元/月;半护理老人,4000美元/月;全护理老人:5000美元~6000美元/月。
  (8)郊区区位,以多层为主,规划布局紧凑,有力与集中的护理服务,减少管理成本,方便对老人开展及时的护理和照料;
  (9)拥有较高的管理和护理服务人员比例,管理和护理人员与老人的比例一般可达1:1。
  3.持续型照料开发模式启示中国养老地产开发
  (1)满足了老人对健康管理、护理和医疗等基本养老需求;
  (2)在同一社区中满足了老人不同生理年龄阶段的不同养老需求;
  (3)经营方式上的可取之处:
  ①通过会员费的收取,迅速回笼资金;
  ②开发商持有产权可以获得抵押贷款等进一步扩张所需的资金支持;
  ③通过年费(或月费)获得日常经营收益;
  ④通过出租店面获得租金收益。
  (4)由于配套设施要求较高,导致前期资金投入较大、资金回笼相对较慢;
  (5)持续照料退休社区是值得在中国推广的真正的老年住区,但起成功过的前提,必须依靠值得客户信赖的管理和服务品牌赢得客户的信任,客户在一开始就能支付入门费。如果没有一定过的市场认可度、企业品牌,一个新公司要成功运用这种商业模式销售会员卡(入门费),难度还是比较大的;
  (6)持续照料退休社区模式的风险,将来自于会员卡的预付费性质,如遇到不诚信的开发企业,或开发企业经营不善或出现管理漏洞导致群体性对抗事件,使资金流出现严重问题时,老人预先缴纳的入门费(会员卡费用)就难免会有损失,而且损失一般很难弥补。
 
  三、“复合型的老年住区”,中国养老地产的应循之道
 
  1.居住人群的复合
  (1)中国现阶段还未进入细分的老年住区开发市场,还做不到像 美国一样的客户细分和服务细分;
  (2)中国的传统还是希望三代同堂,老少三代不能同堂最好也能居住在一个小区。老年住区中生活的人群应该是复合的,老人希望能够看到儿童。
  (3)在老年住区中生活,随着时间的推移,老人本身对护理照料 的要求也会发生改变。健康老人、半护理老人、全护理老人也会逐渐在同一个住区中共存,形成复合的老年人群。
  2.服务功能的复合
  开发养老地产不能只是卖房子,开发企业要真正实现转型,需要 学习如何在养老住区中配套必要的养老设施,需要专业的服务和护理人员,这样才能可持续发展。
  3.产品形态的复合
  (1)比如说在同一住区中提供老少户、老人专用户等不同的户型,针对同一住区内不同的居住人群,提供不同产品形态。
  (2)在老年人从健康活跃老人向半护理、全护理老人转变过程中,功能空间应该相应变化调整,在策划、设计、建造的过程中,应该应用“百年住宅”和SI体系等理念和技术手段,实现空间的可变性。
  4.产业的复合
  我们能不能很好地发展养老地产,关键是养老产业链必须要尽快 形成,来支撑养老地产的开发建设和运营服务。产业链中应该包括老人专用的设施设备、生活用品,老年大学,医疗、康复、护理、家政服务等环节。 可以预见,未来将会在一些主要城市带的核心城市中形成养老产 业集聚区,吸引国内外老年产业链的各类环节入住园区,依靠老年产业园区的辐射作用推动周边养老地产开发的快速发展。
  5.盈利模式的复合
  除了产权销售和会员制方式,养老地产的发展中还将产生多种盈 利模式。开发企业做好盈利模式研究至关重要,尽量避免单一的盈利模式给企业带来的可能的资金压力和风险。一定会有企业在项目发展初始阶段,因其品牌影响力不够,会员卡的销售不理想,就必须销售部分产权以支撑现金流。如果在项目立项时,至少其中一部分能够按照住宅立项,就能为实施多种盈利模式的复合、降低企业的开发风险提供灵活保障。  
 
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