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养老地产到底靠什么来赚钱
作者:   来源: 亿翰智库  2017-06-26
  越来越多的企业瞄准养老地产市场,不完全统计,目前已有超过80家企业分食养老这一“蛋糕”。养老项目运营正处于“百家争鸣”的时代。
  据统计,2015年我国60岁以上人口已超2亿,占总人口的16.15%。预计到2020年老年人口将达2.48亿,2025年60岁以上人口将达到3亿。
  越来越多的企业瞄准这一市场,不完全统计,目前已有超过80家企业分食养老这一“蛋糕”。养老项目运营正处于“百家争鸣”的时代。
  从用地性质看,养老地产项目主要有销售、租赁、租售并举等运营模式。基于用地性质的考虑,项目在销售时有销售产权和销售使用权的不同。
  表:养老地产项目土地性质及运营模式
  
  一、销售制
  乌镇雅园(销售产权):学院式养老
  
  绿城乌镇雅园位于景区乌镇,集养生居住区、养老示范区、医疗公园、度假酒店区等一体的大型养生养老园区。占地1500亩,约5000户。
  居室以住宅用地为主,配套涉及医疗卫生用地、科教用地和商业用地等。客户以养生养老、休闲度假,健康人群为主,为父母或自己将来做准备。
  颐乐学院是绿城中国学院式养生养老产业服务体系的一个崭新创举,也是绿城养老模式的核心要素。
  销售模式上以传统房产销售为主,运营单独以服务产品销售,两者之间不予以绑定。
  
  二、租赁制
  鸿泰•乐璟会:养老+城心生活、适老化设计、
  嵌入高端医疗机构、顶尖生命科技

  永泰红磡尝试医康养一体化的高端养老社区,位于上海市中心区,共有140套一居和两居,可供170位老人居住。医养结合是项目的特色,每个楼层都有24小时护士站,并设有专门的护理层。
  特色——医养结合的”养老+“模式
  图:鸿泰•乐璟会特色
  
  费用——会员费+月费+特需服务费
  土地性质系医疗慈卫用地,鉴于土地性质问题,只能出售使用权。将来的运营成本高,主要依靠康复护理等服务盈利。其费用构成如下:
  图:鸿泰•乐璟会费用构成
  
  
  三、租售并举制
  随园嘉树:适老产品细节打造
  
  随园嘉树首创社区邻里式养老模式,不脱离社会和子女,打造适老化产品和服务体系。土地性质为旅游用地,就决定了项目若进行销售,只能是使用权而非产权的销售。
  表:项目基本情况
  
  适老化产品细节打造是随园嘉树的一大特色,主要体现在40余项适老化的设计方面。
  如地暖、卫生间地面无高差;卫生间设有暖气片、防滑地砖;门口设有搁物架、插卡取电、玄关人体感应智能灯、起夜灯、卧室应急灯等;设有卡式数码锁、大按键智能电话、一键紧急呼叫按钮、阳台晾衣架、厨房直饮水等。从老年人的视角出发,打造关爱老人的温馨家园。
  采用租售并举的收费模式:一是出售40年使用权,二是租赁15年。颐养中心物业由万科自身持有,自建品牌独立经营。销售模式上以会员卡或租赁形式销售不动产使用权,同时以月费绑定服务产品,客群以杭州为主的高端自理人群为主,兼以非自理人群,入住年龄65岁以上。
  图:随园嘉树收费模式
  
  上述模式在投资上企业更关注固定资产的增值(尤其是核心城市核心位置)及现金流,销售或租赁收入弥补初始投资及开发贷款,月费弥补部分资金成本和运营费用。
  现阶段养老地产处于探索阶段,企业盈利模式不固定,但总得来说,销售或租赁费用是收入的主要来源,后期提供各项服务所得费用覆盖企业运营成本,并产生盈利,这是多数企业整体盈利思路。

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